onsdag 11 oktober 2017

Inköp Balder

Idag tog jag in ett nytt bolag både på bevakningslistan och i portföljen när jag köpte Fastighets AB Balder motsvarande knappt 2,5 procent av portföljvärdet. Priset per aktie var 215,60 kronor.

Jag har skrivit en del om Balder tidigare och har genom åren gått miste om en mycket god avkastning. Min syn på bolaget har präglats av en misstänksamhet mot Erik Selin och hans tidigare riskabla sätt att bygga bolag med hög belåning. Vad som hänt är ju att denne Selin gått från klarhet till klarhet och att han med åldern blivit lite mer lundaluppsk i sin syn på finansiering.

Nyligen har Balder löst in sina preferensaktier och därigenom halverat kostnaden för denna del av finansieringen genom att ta upp hybridlån till 3,13 % ränta.

För att förstå Balder tycker jag det är intressant att jämföra med det andra fastighetsbolaget i portföljen, Castellum.

NyckeltalBaldCastKommentar
Andel bostäder
56 %
0 %
En av anledningarna att titta på Balder, större spridning och trögare kundmassa men också trögare att höja hyror
Andel logistik
?
18 %
Balder anger inte detta
Andel handel/ kontor
28 %
82 %
I en högkonjunktur ger kontor möjlighet att höja hyror
EPRA NAV
216 kr
138 kr
Långsiktigt substansvärde (inkluderar uppskjuten skatt)
Belånings-grad
50 %
48 %
Balders siffra bedömd efter inlösen av pref
EPRA EPS
15 kr
8,40 kr
Min bedömning av båda, Castellum kan ligga något högre framåt
Snittränta
1,9 %
2,5 %
Balder är klassad som investment grade av Moody's och S&P
Snitt-bindning
3,2 år
2,6 år
Båda bolagen har långa bindningstider
Ränta +1 % ger EPS:
-25 %
-20 %
Grovt räknat för båda bolagen, Castellum mindre känsligt, men Balder lär ligga lägre över tid
Aktiepris
215 kr
127 kr

Direkt-avkastning
0 %
3,9 %
Ännu en anledning att jag dröjt med Balder
P/E (EPRA)
14,4
15,1

P/NAV (EPRA)
1,0
0,9


Som synes är det ingen stor skillnad i värdering mellan bolagen. Det är lite intressant att E/NAV är högre för bostadsbolaget Balder än kommersiella bolaget Castellum. Detta tycker jag tyder på att Balder är relativt undervärderat med något högre avkastning till något lägre risk.

Den främsta skillnaden mellan Castellum och Balder torde dock vara företagskulturen, där Balder är mer opportunistiskt och i mina ögon mer kreativt. Detta skrämde mig tidigare men jag tycker Erik Selin visat att han tänker långsiktigare idag än för 10 år sedan.

Efter detta inköp ser portföljen ut så här:

Bolag
Andel
Handelsbanken
16 %
Sampo
14 %
Hennes & Mauritz
14 %
Deere & Co
9 %
Illikvida aktier
8 %
Industrivärden
7 %
Castellum
7 %
Novo Nordisk
7 %
Investor
6 %
Wal-Mart Stores
5 %
AP Møller-Mærsk
5 %
Fastighets AB Balder
2 %

Sampo och H&M fortsätter att dansa lite om varandra i listan medan övriga portföljen är oförändrad sedan senast jag presenterade portföljen.

42 kommentarer:

  1. Nya slantar? Eller minskat någon annanstans?

    Kan denna få bli lika stor som Castellum?

    Kalle56

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nya pengar. Jag har inte tänkt igenom om det ska finnas någon total gräns för Castellum plus Balder eller en gräns per bolag.

      Radera
  2. Du har totalt missat att läsa det finstilta. per den 30 juni är substyans per aktie 174kr. Sedan får du räkna bort pref aktierna då dessa räknades som eget kapital. Du har alltså köpt bostäder för ca 160kr och betalat 215kr. Helt ologiskt obegripligt. Hufvudstaden säljs med substansrabatt i nuläget på 8%. Du köper bostäder med premium på 25%....helt galet matematiskt iaf /KGfinans

    SvaraRadera
    Svar
    1. Fast räknar du nu inte endast på redovisat EK ojusterat för verklig uppskjuten skatt samt återlägg av goodwill och dylikt?

      Ser vi på HUFV ligger de i stil med 144 kr/aktie i långsiktig substans, med 116 kr i EK. Så ja, en viss substansrabatt i HUFV mot aktuell börskurs, men en liknande jämförelse med Balder ger ingen massiv premie på substansen i mitt sätt att se det. Fast vi kanske räknar på olika sätt :)

      -Konservativ

      Radera
    2. Hej KG, EPRA NAV räknas ut som:

      EK - prefkapital + uppskjuten skatt + derivat

      Därmed är existensen av preferensaktier kompenserad.

      Jag tycker EPRA NAV är mer relevant än andra mer nakna substansmått därför att:

      - man betalar aldrig den uppskjutna skatten, fastigheten säljs i bolagsform
      - derivaten har tillfälliga värden eftersom de huvudsakligen är räntesäkringar, när de hålls till maturity så förfaller de utan värden

      Därmed är EPRA NAV ett bättre mått än rent EK/aktie så länge skattereglerna inte förändras radikalt.

      Generellt handlas de flesta fastighetsbolag rätt nära EPRA NAV eftersom aktiemarknaden också ser det ungefär på detta sätt.

      Intressantare för dig som gärna räknar är kanske att ta en titt på EPS. Varför är Balders EPS mindre värd än Castellums när bolagets bestånd är långt mindre konjunkturkänsligt?

      Radera
  3. Intressant portfölj. Kan du dela med dig av hur stor likvid del du har?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Inga investeringsbara likvider idag, fullinvesterad m.a.o.

      Radera
    2. Sharing is caring. Tack så mycket!

      Radera
  4. Tycker bloggen är verkligen intressant att följa. Uppskattar detta fokuserade värdeinvesterande. Själv hade jag valt att ge portföljen en större symmetri. Jag skrev här på bloggen att jag köpt Carlsberg för 700Dkr. Ett konsumentföretag av denna kvalitet tycker jag hade haft en given plats här. Fast jag är inte en värdeinvesterare. Hatten av för arbetsdisciplinen.

    Mvh

    Lars

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag har ju mina käpphästar och Carlsberg har sett dyrt ut när jag tittat på bolaget, men det var länge sedan. Ska kanske ta en titt.

      Radera
  5. Oj nu blir jag nyfiken :)

    När jag tittar på hur du värderar Castellum så tycks du ha bestämt NEPS till 8 kr per aktie genom att typ ta ett femårsgenomsnitt av förvaltningsresultatet per aktie.

    För Balder ser jag att du bestämt NEPS till 15 kr. Men tittar jag på förvaltningsresultatet i Balder så ligger femårssnittet på knappt 8 kr. Här tycks du bedöma efter en annan princip :)

    Balder har ju en helt annan tillväxt i förvaltningsresultatet men jag trodde det var P/E talet som justerades då, inte NEPS.

    Tack för en lysande blogg.
    Mvh Medioker Avkastning

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej, Balder är mycket rörligare och växer snabbare, jag har utgått ifrån deras beräknade intjäningsförmåga. Samtidigt ser skattesatsen där väldigt hög ut.

      För Castellum går tillväxten långsammare så jag har varit försiktig där. Jag tänker mig att revidera den vid årsskiftet, det kommer jämna ut fältet lite men fortfarande ser Balder attraktivare ut på nuvarande värdering.

      Sedan kan man argumentera att Balder kanske borde tillåtas en högre multipel än Castellum, men jag avvaktar med det.

      Radera
    2. Min förvirring har nog mest sitt ursprung i att jag trodde du främst kikade på förvaltningsresultatet när du bedömer ett fastighetsbolags intjäningsförmåga. Och gärna ett genomsnitt för margin of safety. Så kan ju knappast vara fallet här då detta var 11,89 i Balder 2016... eller så har du blivit offensiv värdeinvesterare :) /MA

      Radera
    3. Jag tycker detta är en intressant fråga. Hoppas du vill utveckla svaret lite till Luppen då det brukar ge mig nya insikter. Själv är jag lite fundersam kring att du tar fasta på substansvärdet betydligt mer än vanligt? Substansvärdet för ett fastighetsbolag är något jag trodde du tog med en stor nypa salt. Inte minst i dessa tider med glödhet marknad.

      För övrigt tycker jag det är riktigt kul att du delar med dig av en ny analys. Din blogg är ett ankare i en enligt mig galen tid på börsen.

      Radera
    4. Balder har växt sitt substansvärde med 34 % per år genom extrem aktivitet. Att titta bakåt på förvaltningsresultatet vore extremt defensivt när man nu äger ett mycket större bestånd. Därför har jag tittat på aktuell intjäningsförmåga. Givet bolagets hyresbindning, typ av fastigheter och höga beläggning känns det inte så offensivt ändå.

      I gengäld ger jag just nu ingen P/E-bonus till Balder som de kanske borde förtjäna med sin enorma tillväxt.

      Radera
  6. Sedan ingår ju även Collector med cirka 25 kr/Balderaktie. Tycker man detta är ett rimligt värde för Collector värderas fastighetsdelen till ungefär 190 kr/aktie, och kurs/förvaltningsresultat blir 12,7. Med tanke på Selins historik och den stora andelen bostäder känns detta lite väl billigt både i absoluta tal och i förhållande till andra fastighetsbolag vars förvaltningsresultat ofta värderas betydligt högre. Jag fick själv upp ögonen för Balder för några månader sedan och har köpt aktier i flera omgångar sedan dess.

    SvaraRadera
  7. Hej Luppen!
    Hur kommer det sig att du köper in ett bolag som inte ger någon utdelning?
    / Kalle

    SvaraRadera
    Svar
    1. Balders interna avkastning har varit mycket högre än min egen så att de behåller pengarna internt är skatteeffektivt. Det är ett avsteg från mina investeringskriterier men jag anser (numera) att Balder förtjänar förtroendet.

      Radera
  8. Hej,

    Har du några tankar om Sagax som ju erbjuder mer diversifiering geografiskt och även en annan sorts fastigheter? Äger Balder och Castellum men också köpt in mig i Sagax även om den ser dyr ut på EPRA. Logistik och industrifastigheter har en yield på 7% jmf med Balder/Castellum på runt 5% och därför betalar man också ungefär 14 gånger vinster. Med tanke på utveckling inom e-handel etc erbjuder ju Sagax en annan inriktning och lite hedge (i USA är logistik fastigheter nu dyrare i många städer (lägre yield) pga Amazon/e-handel än retail pga förändringar i retail landskapet och att industrifastigheter ofta har längre kontrakt). Sagax verkar dessutom ha möjligheter att fortsätta investera till yielder på 7%+ medan Balder och Castellum har mer utmaningar att återinvestera kassaflödet. Tror Sagax substans är mindre känslig för förändringar i ränte nivå och dessutom har bättre tillväxt möjligheter och fastigheterna är "undervärderade" jmf med traditionell retail. Personligen äger jag nog hellre lager och logistik fastigheter i strategiska lägen nära storstäder än butiker A läge med tanke på utvecklingen i USA. (dessutom är ju HM också ett retail spel lite liknandes Castellum om man tittar ju underliggande drivers). Om HM börjar stänga butiker så är det på sikt också negativt för Castellum...

    https://www.cnbc.com/2017/06/23/malls-warehouses-amazon.html

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag har alltid dragit mig för logistiklokaler eftersom de saknar drivkraften från urbaniseringen. Om en logistiklokal skulle bli för dyr/ha för hög dyra kan man bara smälla upp en ny, det finns enorma arealer längs de svenska motorvägarna.

      Centrumnära logistiklokaler är lite annorlunda, men de flesta logistikföretag har ju en övervikt av mindre centralt belägna.

      Radera
    2. ok, tack men det förutsätter ju att man inte köper under "replacement cost" vilket jag tror man gör för tillfället. Dvs det kostar fortfarande betydligt mer att bygga nytt än att förvärva existerande. Det är delvis anledningen till att en stor del nybyggnation är i lyxsegmentet i Stockholm eftersom priserna kan motivera nybyggnation jmf man landsbyggd etc. Bostadsbristen finns överallt men man kommer inte bygga så mycket nya hyres/bostadsrätt hus om kvadratmeter priser är 15-20t kvm. Tillväxten i sagax förvaltningsresultat slår Castellum och Balder med marginal. (20-25%).

      Radera
  9. Hej Lundaluppen Min bank har gennem lang tid haft køb for Balder - ligesom du har jeg også syntes at Erik Selin virkede lidt for risky. Jeg har været tilbageholdende med at køb fastigshetsbolag - (der er kun et fastighetsbolag på börsen i Danmark) - så jeg har været nødt til at titta över Sundet. Jeg er også lidt bange for renteudviklingen - et spørgsmål: Hvad sker der med Balder såfremt renten stiger til det dobbelte af hvad den er i dag - har Balder mulighed for at höje hyrorna?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om räntorna skulle dubbleras över natten, allt annat lika, skulle Balders förvaltningsresultat halveras.

      Att höja hyrorna på bostäder är en trög process men inte omöjlig. Framförallt kan det ske vid om- och tillbyggnation.

      Radera
    2. Tak for svaret - Det er åbenbart det samme som i Danmark, der er det også meget svært at høje hyrorna, især i ældre bostäder, i nye bostäder er hyrorna markedsbestemt Mvh Ole

      Radera
  10. Hur ser du på nyproduktionsmarknaden? Risken finns att många aktörer slås ut när det nu har blivit svårt att sälja. Kolla tex Oscar properties aktiekurs och erbjudande om sänkt topplånsränta för Helix-tornet

    SvaraRadera
    Svar
    1. Känns väldigt farlig för mig, men jag kan inte påstå att jag kan den särskilt väl.

      Radera
  11. Grattis till den fina utvecklingen i Walmart. Måste erkänna att det var nog den aktien i din portfölj jag minst trodde på...

    SvaraRadera
    Svar
    1. De meddelade häromdagen att de har för avsikt att köpa tillbaka aktier för 20 miljarder dollar.

      Jag tycker inte om återköp av flera anledningar. De tenderar sällan att annonseras när börskursen följt första halvan av ett "U". Givetvis kommer beskedet när aktien är på ATH...

      Vore det inte bättre om de hade köpt tillbaka aktier ungefär när Lundaluppen köpte sina första aktier i bolaget? ;-)

      Mvh

      Carolus

      Radera
    2. Carolus,

      Helt rätt. Återköpen ökar alltid när det går bra för bolaget. Givetvis är aktien nu högt värderad eftersom bolaget har högre vinst, och bättre kassaflöde. Nu skall det köpas.

      Mvh

      Lars

      Radera
    3. Jag tycker Walmart är en intressant "uppstickare" i ett nytt konkurrenslandskap och hoppas/tror de ska kunna dra nytta av sin distribution och sitt butiksnät. Men det finns mycket kvar att bevisa. Till dess får vi leva med utdelningar och feltajmade återköp.

      Jag tycker de 20 miljarderna (dollar) borde kunna sättas i arbete i kampen mot Amazon istället.

      Radera
  12. Är det någon mer än jag som inte riktigt tror på Rutger Arnhult när han säger att köpen i Castellum bara är en likviditetsplacering.

    Castellum ligger vidöppet för övertagande och har liknande bestånd som Klövern och Corem tillsammans, vilket RA själv var inne på i en DI-intervju nyligen. Då kan det bli fart på Castellum. Men kanske lite för mycket rock'n roll för LL?

    Mvh Mattias

    SvaraRadera
    Svar
    1. Håller med, rena rökridåer för att inte driva aktiekursen mer än nödvändigt. Jag välkomnar Arnhult, Castellum behöver en ägare av kött och blod. Att han är lite rock'n'roll får jag leva med ;-)

      Radera
  13. I min värld kan en aktieplacering inte vara en likviditetsplacering. Själv köpte jag HUFV idag det kan Rutger också göra om han ser en fastighetsaktie som likviditet. Bra kommentar.

    Mvh

    Lars

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Lars, äger du inte redan en hyffsat stor post i Lundbergs som är största ägare i HUFV? Blir det inte lite kaka på kaka att köpa HUFV separat? Nyfiken på hur du resonerar

      Mvh
      D

      Radera
    2. @Anonym

      Jag kunde inte hålla mig. När det står en Rolls Royce på gatan till rabatt så kunde jag inte motstå frestelsen. Soliditet 60% en belåningsgrad som väl ligger runt 15%. Ett substansvärde på 144kr. Hufvudstaden är ett unikt bolag helt enkelt för att man förvaltar ett fastighetsbestånd som ingen annan kan skaffa sig. Bör alltså handlas med premievärdering.

      Mvh

      Lars

      Radera
  14. Styrka att kunna ändra åsikt och erkänna att det (kanske) finns ett alternativ till Castellum. Kommer du sälja av där för att köpa mer Balder om du inte ändrar åsikt eller värderingsskillnaden försvinner? Antar att du skyndar långsamt där men över tid kanske.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag har ingen brådska, tycker Arnhults inträde i Castellum kan vara intressant att följa.

      Radera
  15. Hej LL,

    Hur ser du på att bolaget inte betalar utdelning? Dina övriga innehav gör det.

    Mvh Gamen

    SvaraRadera
    Svar
    1. Se mitt svar till Anonym/Kalle 12 oktober 2017 10:02, längre upp.

      Radera
  16. Såg häromdagen att senaste numret av Affärsvärlden har Erik Selin på omslaget. I sin analys kommer de till samma kvalitativa slutsats som du.

    Carolus

    SvaraRadera