söndag 16 april 2017

Liv- mot skadeförsäkring

I detta inlägg tänker jag titta på egenskaperna hos livförsäkring jämfört med skadeförsäkring, samt hur dessa artar sig hos två av mina innehav, Sampo och Topdanmark.

Om du letar runt på Wikipedia och söker på person- eller livförsäkring är begreppsförvirringen stor och om du söker på livförsäkring på de stora försäkringsbolagen får du förslag på ett slags försäkring som utfaller med ett givet belopp vid dödsfall. I detta inlägg menar jag i alla fall samma sak med livförsäkringar som det man på engelska kallar life insurance och danska livsforsikringer, och skadeförsäkring är motsvarigheten till property & casualty respektive skadeforsikring.

Om du läst bloggen Aktiefokus eller Berkshire Hathaways aktieägarbrev är skadeförsäkringens mekanismer välkända, då kan du hoppa ner en bit i artikeln till livförsäkringar. Men för alla andra förklarar denna film, gjord av Sampo, skadeförsäkringar väldigt överskådligt:


I stora drag ger skadeförsäkringar två inkomstkällor:
  • Premier, som i Skandinavien generellt sålts med en vinstmarginal på över 10 procent det senaste decenniet, efter att man betalat ut ersättningar till försäkringstagarna och sina omkostnader har alltså mer än 10 procent stannat kvar i bolaget
  • Det finns ett tidsavstånd mellan premieinbetalningarna och utbetalning av ersättningar, under tiden kan försäkringsbolaget förränta detta kapital. Denna avkastning tillfaller försäkringsbolaget
Livförsäkringar ser annorlunda ut vilket illustreras av denna pedagogiska Sampo-film:


Även livförsäkringar bjuder på två inkomstkällor, till skillnad från skadeförsäkringar förstärker de inte varandra utan är parallella inkomstkällor:
  • Traditionella försäkringar där det utbetalda beloppet eller avkastningen är förutbestämd. Om försäkringsbolagets investeringar ger större avkastning tjänar bolaget pengar, om de ger mindre förlorar bolaget pengar
  • Unit-linked-försäkringar (markedsrenteprodukter) är försäkringar där kunden själv väljer investeringen, som moderna pensionsförsäkringar eller kapitalförsäkringar. Här tar bolaget ingen risk och enda inkomsten är de avgifter bolaget tar av kunden
De senaste decenniet har livförsäkringar "drabbats" av två stora negativa och svårparerade trender: realräntorna har gradvis sjunkit vilket gjort att gamla traditionella försäkringar med höga avkastningar blivit svårare och svårare att täcka och lönsamheten har gått ner. Dessutom har regleringar och allt större medial genomlysning pressat de avgifter bolagen kan ta för unit-linked-försäkringar. Båda inkomstkällorna har alltså blivit allt svagare.

Det finns dock en positiv trend av ökat sparande och ökat utnyttjande av exempelvis kapitalförsäkringar vilket gjort att volymerna stadigt ökat. Men lönsamheten har inte ökat i samma takt alltså.

Utöver dessa trender finns sådant som ökad livslängd, förändrad befolkningspyramid etc. men dessa trender har varit kända och har i större utsträckning gått att prognostisera.

Försäkringsbolagens räkenskaper

Skade- och livförsäkringar ser väldigt olika ut i försäkringsbolagens räkenskaper. För att illustrera detta har jag lyft ut segmentsrapporteringen ur Sampos (skadeförsäkringar finns i dotterbolaget If och livförsäkringar i dotterbolaget Mandatum) respektive Topdanmarks bokslut för 2016, först resultaträkningarna:

Sampos resultaträkning per segment

Topdanmarks resultaträkning per segment

Sampo har sitt holding-segment som innehåller aktierna i Nordea, Topdanmark saknar en motsvarighet till detta. Sampo äger 41 % av Topdanmark och det innehavets resultat är de 65 MEUR som syns på raden "Share of associates' profit/loss". Topdanmark redovisar privat och företag separat, men det tänkte jag inte borra i här, även Sampo/If vänder sig till både privatkunder och företagskunder. Ur resultaträkningarna ovan vill jag lyfta ut följande nyckeltal (se kommentarerna till inlägget för förklaring):

NyckeltalSampoTopdanmark
Premieandel skada/liv
79/21
54/46
EBT% skada
21 %
19 %
EBT% liv
19 %
2,5 %

Två saker är uppenbara; Sampo har en betydligt mindre andel livförsäkring, men också en väldigt mycket lönsammare livförsäkringsdel. Topdanmarks livförsäkringar har en mycket större andel unit-linked-försäkringar där försäkringstagaren bär risken och avkastningen från investeringarna, det förklarar en del av den låga lönsamheten jämfört med Sampo/Mandatum. Ytterligare en faktor är att Topdanmarks livförsäkringspremier mer än dubblerats de senaste tre åren, detta innebär att många av de försäkringar där Topdanmark bär investeringsrisken/resultatet är så nya att deras avkastningsantagande inte påtagligt avviker från kundlöftet, därmed blir resultatet lågt.

Tittar vi på balansräkningarna är balansen mellan livförsäkring och skadeförsäkring annorlunda jämfört med resultaträkningarna:

Sampos balansräkning per segment
Topdanmarks balansräkning per segment

Återigen redovisar Sampo sitt Holding-segment i en kolumn, som jag väljer att bortse ifrån. Men som synes bidrar segmentet kraftigt till Sampo-koncernens soliditet. Topdanmarks centrala funktion har istället negativt eget kapital vilket bidrar till att koncernen har väsentligt lägre soliditet än Sampo.

Det är typiskt att livförsäkringsverksamhet har betydligt större balansräkningar än skadeförsäkring, helt enkelt för att åtagandena löper över fler år i genomsnitt. Tabellen nedan lyfter ut några nyckeltal (se kommentarerna till inlägget för förklaring) som jag tycker är intressanta i jämförelsen:

NyckeltalSampoTopdanmark
Avsättningar skada/liv
54/46
26/74
Avs/prem skada
2,2x
1,8x
Avs/prem liv
7,3x
6,4x
Soliditet skada
27 %
15 %
Soliditet liv
12 %
2,2 %
ROE*) skada
22 %
52 %
ROE*) liv
13 %
11 %

*) före skatt

På balansräkningarna syns vilka avsättningar (rymmer både inrapporterade och bedömda skador) bolagen gjort för skada respektive liv, och här ser balansen annorlunda ut jämfört med premiesidan, livförsäkringar är väsentligt större.

Topdanmark har valt ett lågpris- och lågrisksegment i sina skadeförsäkringar och det gör att man kan operera med väsentligt lägre eget kapital, därmed blir ROE före skatt klart högre än för Sampo trots jämförbara marginaler. Sampos något högre marginaler kan till viss del förklaras med att man har en större float på grund av längre tid mellan premie och ersättning. Avsättningarna jämfört med premierna i skadeförsäkringen är större.

På livförsäkringssidan syns en mycket stor skillnad i soliditeten, där Topdanmarks fokus mot unit-linked tillåter dem att ha lövtunn soliditet, vilket också räddar upp ROE då marginalerna är motsvarande låga. Topdanmarks lägre avsättningar per premie tolkar jag som att bolagets tillväxt skjutit upp täljaren senaste åren, om några år bör detta återgå till en nivå i linje med Sampo.

Det finns alltså en hel del skillnader mellan två försiktigt skötta försäkringsbolag med samma huvudägare, på grund av strategiska val bolagen gjort. Mixen mellan skade- och livförsäkring skiljer, bolagen riktar sig mot olika segment i marknaden och Sampo är mer av ett finansiellt konglomerat medan Topdanmark "blivit vid sin läst" på ett annat sätt.

Tack till Investacus för inspirationen till detta inlägg!

lördag 8 april 2017

Gamla bekanta

Mot bakgrund av Långsiktig Investerings inlägg om Fortum och min egen exit från SAS Pref tänkte jag ta en titt på alla exits jag gjort sedan bloggen startades 2010 och titta på om det var rätt beslut att sälja eller inte.

Jag är tacksam för alla er läsares stora tålamod, för här händer ju inte mycket... Jag tar in få nya bolag i portföljen och på samma sätt gör jag få exits. Under de senaste sju åren har jag gjort tretton försäljningar där jag slutsålt de sista aktierna från ett bolag. Den stora frågan är då, hade dessa bolag bidragit eller belastat portföljen om jag haft kvar dem?

NärVad såldes?Sedan dessPortföljen
Apr -10Holmen
+111 %
+190 %
Apr -10Beijer Electronics
+4 %
+190 %
Dec -10Kungsleden
+39 %
+130 %
Dec -10SSAB
-54 %
+130 %
Maj -11Ratos
-54 %
+120 %
Aug-13Beijer Alma
+67 %
+70 %
Sep -13Teknologiportföljen
 +190 %
+70 %
Feb -14Fortum
+20 %
+45 %
Feb -15Swedbank
+20 %
+45 %
Nov -15Bonheur
+36 %
+25 %
Jan -16Lundbergföretagen
+33 %
+25 %
Juni -16Johnson & Johnson
+18 %
+20 %
Apr -17SAS Pref
+1 %
+1 %

Tabellen ovan visar samtliga exits som jag gjort de senaste åren. Den visar inte gradvisa minskningar av innehav, då skulle den varit längre. "Sedan dess"-kolumnen visar totalavkastningen för aktien sedan jag sålde, "Portföljen"-kolumnen visar hur min portfölj utvecklat sig sedan försäljningen. Om portföljen avkastat mer än aktien har försäljningen varit positiv för mitt investeringsresultat.

Att konstatera att en försäljning blev rätt avkastningsmässigt är bara ena sidan av myntet. Lika intressant är att titta på skälet till försäljningen, gjordes den av rätt orsak? Detta är egentligen viktigare för att vässa sitt eget beslutsfattande, därför tänkte jag gå igenom försäljningarna och varför jag gjorde dem.

Holmen & Beijer Electronics

Dessa båda innehav som jag hade med mig in när bloggen startades såldes för att innehaven var för små och jag tyckte jag hade för många innehav. Det är svårt att i efterhand recensera den åsikten. Avkastningsmässigt gjorde jag i alla fall helt rätt, portföljen har gått klart bättre än båda aktierna.

Holmen har utvecklats som övriga skogssektorn under de sju år som gått och haft en del problem med lönsamheten i industridelen som lutat mycket mot tidningspapper.

Beijer Electronics har haft mycket problem sedan jag sålde. En av bolagets bärande pelare var en agentur för Mitsubishis produkter för industristyrning. Det samarbetet blev alltmer ansträngt och upplöstes för några år sedan. Bolaget har åtminstone kursmässigt stått och stampat länge. Jag har inte följt verksamheten så nära.

Kungsleden

Här skrev jag att risknivån i Kungsleden var lite för stor och att priset för det fria kassaflödet var för högt, i en bransch "som kanske kan pressas av högre räntekostnader framöver".

Svammel, jag vet faktiskt inte idag vad jag menade med dessa ord. Beslutet blev rätt men om det var tur eller skicklighet kan jag inte utläsa av mina anteckningar.

Jag förutsåg knappast Kungsledens kommande problem med skattetvister. Detta dominerade bolaget under många år när man värderades med en klar rabatt mot sektorn. På senare år har man hämtat sig en aning, men tog nyligen en del stryk efter en oväntad nyemission.

SSAB

Jag blev enligt mina anteckningar skrämd av ledningsbytet och en rad fundamentalt svaga nyheter samtidigt som aktien på kort tid ökade med 20 procent och innehavet var litet.

Orsakerna känns en aning tunna i efterhand, men eftersom innehavet var väldigt litet tycker jag de duger som beslutsunderlag. Själva beslutet blev helt rätt.

SSAB har haft enorma utmaningar sedan jag sålde, stålpriser har varit i botten. Sedan har ett samgående med Rautaruukki skett som till en början togs emot skeptiskt. Senaste året har aktien hämtat sig men det hade fortfarande varit en mycket svag investering om jag behållt det.

Ratos

Här gick jag lite mot strömmen för tiden och sålde när "alla" var optimistiska. Det tvingade mig att skriva en ganska utförlig motivering. Helt rätt beslut på rätt grund skulle jag säga idag, bolagets kvarvarande innehav var övervärderade och premievärderingen på bolaget har minskat ordentligt.

Med ny vd har Ratos börjat en ny mer handelsinriktad resa. Det har även städats en del i innehaven. Min bild är dock att det finns mycket kvar att göra innan bolaget känns relevant igen, men jag har ett öga på det.

Beijer Alma

Bolaget såldes helt enkelt för att innehavet var litet och jag inte fann några tillfällen att öka så att det blev en meningsfull insats. Det är svårt att klaga på beslutsgrunden, jag hade förmodligen gjort samma sak idag. Utfallet blev att aktien gått lika bra som portföljen, neutralt alltså.

Beijer Alma har utvecklats lika bra som portföljen alltså, bolaget har egentligen fortsatt i samma stil och det har inte blivit några köplägen sedan jag sålde.

Teknologiportföljen

Jag ägde under några år en miniportfölj bestående av Microsoft, Google och Apple. Detta var flitigt omdebatterat här på bloggen. På den här tiden var Microsoft ansett vara en stor förlorare, Apple en dagslända och Google övervärderat. Inget av detta tycktes stämma så jag valde att köpa dem.

Jag sålde för att priset gått upp en bit och jag började vackla kring min egen bedömning. Nu i efterhand undrar jag om jag inte blev påverkad av den skepsis många visade i kommentarfält och på Twitter.

Resultatet blev i alla fall katastrofalt, jag tycker jag fattade beslutet på vaga grunder och dessa bolag har samtliga utvecklats långt bättre än min portfölj. Microsoft har börjat framstå som en teknologiledare igen, Apple har försvarat sina positioner och Google har tuffat på urstarkt. Idag är teknologiaktierna inte sedda på med skepsis precis, uttryck som FANG ser jag som ett tecken på att detta är en "het" sektor.

Jag underkänner i alla fall mitt agerande här. Antingen borde jag inte köpt aktierna till att börja med, eller skulle jag behållt dem. Mina barn har dem i sina portföljer och de har gjort dem rikare åtminstone.

Fortum

Jag tyckte att Fortum fundamentalt ändrades i en riktning jag inte gillade. Bolaget bytte sin balans från reglerade försörjningsverksamheter i form av elnät till att vara tillväxtorienterade i Ryssland.

Jag sålde på rätt grunder och fick även rätt, min portfölj har utvecklats bättre.

Jag gillar inte alls hur Fortum sköts idag. Bolaget är kraftigt överkapitaliserat och saknar investeringsidéer. De löser detta genom att "pysa" ut höga årliga utdelningar. För mig verkar det som att man till varje pris vill upprätthålla en artificiellt hög aktiekurs. Det rätta vore förmodligen att omedelbart skifta ut överskottet till ägarna som kunde omallokera det i andra verksamheter. Då kunde ledningen fokusera på att förvalta den verksamhet man faktiskt har. Men visst, imperiet skulle krympa...

Swedbank

Swedbank såldes efter en lång ägandeperiod från kris till triumf. Jag tycker att Swedbank verkar sakna en bärande idé annat än att tjäna pengar, till skillnad från Handelsbanken som jag upplever har en mycket stark idé om hur en bank ska fungera, agera och byggas.

Det låter kanske hårt men så fort det blir goda tider har Swedbank historiskt haft en tendens att kasta sig in i olika tillväxtinitiativ, med en nästan ängslig vilja att göra som andra banker. Jag litar helt enkelt inte på kulturen och inte heller på ägarna.

Anledningen att sälja var även att minska bankinnehållet i min portfölj samt att koncentrera bankinnehållet till Handelsbanken. Totalt sett har beslutet blivit rätt, portföljen har utvecklats bättre än Swedbank.

Bonheur

Bonheur var en resa för sig, med mycket arbetskrävande och långa analyser. Väldigt mycket var "rätt" i analyserna men elefanten i rummet var oljepriset som aktiemarknaden var väsentligt bättre än jag (och Ratos ledning) på att bedöma.

Problemet med att mina tankar kring korsägande och konglomeratrabatt var rätt var att jag lyckades lura mig själv flera gånger att köpa ett bolag utan pricing power och utan en stark marknadsposition.

Till slut bestämde jag mig för att vad det gäller oljeriggar och shipping så lägger jag mina ägg hos Maersk, som har en helt annan tyngd på sina marknader. Bolagen har minst lika många olikheter som likheter, men Maersk har genom sin position och storlek möjlighet att ingå allianser, integrera värdekedjor och spela andra strategiska spel som kan påverka marknaden.

Försäljningen av Bonheur har dock inte varit rätt tajmad. Aktien har utvecklats ganska väl senaste året, trots att Fred. Olsen Energy legat relativt platt. Detta är en utveckling jag inte riktigt begriper, för så värdefull kan knappast kryssningsfartygen eller vindkraften vara?

Jag tycker jag fattade beslutet på rätt grunder även om det visat sig finansiellt felaktigt.

Lundbergföretagen

För drygt ett år sedan konstaterade jag att Lundbergföretagen värderades ungefär som Ratos 2011, prissatt som att ingenting kan gå fel. En otroligt hög värdering av bolagets kassaflöden skrämde mig att sälja bolaget - och sedan dess har det totalavkastat klart bättre än min portfölj.

Jag står dock fast vid min åsikt, ett av börsens finaste bolag har en värdering som lämnat stratosfären. Ibland får jag propåer från förvaltare som skulle vilja ha förtroendet att förvalta mina pengar diskretionärt. Det blir dock svårt för dem att slå Lundberg eller Qviberg i pris för den förstklassiga förvaltning de bjuder på. Men det finns ett pris för allt.

Johnson & Johnson

Det var knappt ett år sedan jag sålde J & J, framförallt för att innehavet blivit för litet och det aldrig öppnade sig möjlighet att öka upp. Sedan jag sålde har bolaget utvecklats i linje med portföljen så det var ett neutralt beslut avkastningsmässigt.

SAS Pref

Det är lite väl tidigt att utvärdera denna exit efter fem dagar, men jag lovar att återkomma om något år.

Sammanfattning

Totalt har sju beslut blivit positiva, tre blivit negativa och två blivit neutrala. Om jag tittar på själva orsakerna tycker jag att jag resonerat någorlunda rätt i fyra fall, fel i ett fall och att det är varken klockrent eller fel i övriga fall.

Jag är nöjd med utfallet sett över kollektivet, men önskar att jag i några fall varit noggrannare med mina resonemang när jag lämnat.

Har du följt upp dina försäljningar?

måndag 3 april 2017

Analys och inköp, Topdanmark

Ett försäkringsbolag jag sneglat mot i flera år är Topdanmark, vars huvudägare Sampo jag känner väl och har funnits med i den egna portföljen i många år. Varje gång jag tittat lite närmare på Topdanmark har jag tänkt att det ser lite billigare ut än Sampo, men att bristen på utdelning har gjort att jag ändå valt finska Sampo istället.

Den senaste tiden har Topdanmark haft mycket negativa skriverier i Danmark på grund av konflikter i styrelse- och ägarled. Den allt större ägaren Sampo vill tillsätta fler styrelseledamöter och byta ut Topdanmarks aggressiva återköpsstrategi mot att istället införa utdelning. Detta har hållit tillbaka aktiens värdering, men min bedömning är snarare att det kommer driva dess utveckling när det väl implementeras.

Topdanmark erbjuder båda sakförsäkringar och livförsäkringar. De båda grenarnas premieintäkter är jämförbara med varandra, men sakförsäkringar står för nästan 90 procent av rörelseresultatet. Bolaget är tredje störst i Danmark på sakförsäkringar efter Tryg och If (Sampo). Precis som Sampo är bolaget väldigt duktiga och försiktiga inom sakförsäkring och vägrar växa genom dåliga försäkringar. De senaste fem åren har skadeprocenten legat mellan 68-76 procent och kostnadsprocenten på 15-16 procent, därmed har försäkringstecknandet skett med vinst varje år och det investerbara kapitalet det bygger varit billigare än gratis. Så ser hela den etablerade nordiska branschen ut, endast uppstickare har på senare år visat negativa resultat från tecknandet av sakförsäkringar.

För den som vill läsa mer om branschen eller om försäkringsverksamhet i allmänhet rekommenderas varmt att läsa mer på Aktiefokus respektive Värdepappret, där Kenny lagt upp mycket läsvärt. Det var även Värdepapprets artikel i förra veckan som fick mig att äntligen få ändan ur vagnen med Topdanmark. Mina egna inlägg om Sampo genom tiderna är inte fullt så faktaspäckade, men de kan ändå ge en viss bakgrund.

Hur klarar sig Topdanmark mot mina investeringskriterier?

KriteriumUppfyllt?Kommentar
Tillräcklig storlekJADansk Large Cap.
Stark finansiell ställningJASolvensgraden på 174 procent är stark. Mina kriterier talar om soliditet, men med så hög livförsäkringsdel blir det inte rättvisande, jag ska snarare uppdatera kriterierna än underkänna Topdanmark.
IntjäningsstabilitetNEJBolaget visade en mindre förlust i sviterna av finanskrisen 2008
UtdelningsstabilitetNEJBolaget har inte haft någon utdelning alls utan har istället gjort stora återköp och makulerat aktier. Mer än en tredjedel av de egna aktierna har återköpts de senaste fem åren.
IntjäningstillväxtJABolaget genomförde en split på 10:1 under 2013. För tio år sedan låg vinsterna per aktie, justerat för split, kring 7,50 kronor medan de senaste åren varit 12-17 kronor, en tillväxt på ca 7 procent. Tillväxten kommer dock nästan helt från återköpen, omsättning och resultat på sakförsäkringssidan har varit nästan konstant i tio år.
Gynnsam ägarbildJAMed en väldigt tunn tårtskiva till ägande (ca 2 % av Sampo) styr Björn Wahlroos även Topdanmark. Kontroversiell men kompetent och för mig en garant för stark utveckling av bolaget.

Överlag ser jag Topdanmark som ett högkvalitativt bolag i en bransch som liksom i Sverige är ganska statisk. Jag kan förlåta en marginell förlust 2008 när stora delar av finansbranschen gick på knäna. Det är ett bolag väldigt nära mina defensiva ideal och med god likviditet (så jag kan rapportera om det).

Resultaten har varierat ganska kraftigt de senaste åren, mellan 1,2 miljarder DKK 2016 till 1,6 miljarder 2015. Genomsnittet de senaste tre åren är 1,4 miljarder och utspritt på 87 miljoner aktier motsvarar det en vinst per aktie på drygt 16 kronor. Jag lägger mig lite lägre för att vara "försiktig" och landar på en normal intjäningsförmåga på 14 danska kronor per aktie.

Tillväxten är lite svårare att sia om. Om företaget slutar med de extremt offensiva återköpen finns två vägar; att dela ut (mycket!) eller att återinvestera en del så som Sampo gjort, och därmed bygga ytterligare intäktskällor. Tills vidare antar jag mina normala 3 % reell tillväxt i vinst per aktie och ett motiverat P/E-tal på 15. Detta kan dock modifieras om Sampo väljer en mer offensiv utdelningspolicy.

Detta skulle innebära ett motiverat pris på 210 DKK och gör Topdanmark till min bevakningslistas mest "prisvärda" aktie.

Inköp & portfölj

I några år har jag haft en del av portföljen parkerad i SAS Pref för att leta efter en bättre investeringsidé och nu slog jag till. Jag har sålt hela innehavet i SAS Pref och placerat likviden i Topdanmark. Detta innebar att ca 7 procent av portföljen omsattes, något som är väldigt ovanligt för mig. Men jag har bevakat detta bolag tillräckligt länge för att känna mig trygg med denna investering.

Efter transaktionen ser portföljen nu ut så här:

Bolag
Andel
Handelsbanken
17 %
Illikvida aktier
14 %
Hennes & Mauritz
11 %
Deere & Co
9 %
Industrivärden
8 %
Topdanmark
7 %
Investor
6 %
Castellum
6 %
Wal-Mart Stores
6 %
AP Møller-Mærsk
5 %
Novo Nordisk
5 %
Sampo
5 %

Kvalitativt skulle jag fortfarande hellre ha ett större innehav i Sampo, men prisskillnaden mellan bolagen är i mina ögon omotiverat stor. Dessutom har ett utdelande Topdanmark möjlighet att på relativt kort tid uppvärderas jämfört med sina branschkollegor. När Topdanmark och Sampo värderas mer jämbördigt skulle jag kunna tänka mig att växla över till moderskeppet.

Jag kan inte bedöma när en sådan omvärdering ska ske, men under tiden borde Topdanmark avkasta omkring 10 %, dvs. i paritet med SAS Pref:s avkastning. SAS såldes för 537-538 kronor per aktie.

Inköpet gjordes för övrigt till priset 181,80 danska kronor. Den så kallade "Lundaluppeneffekten" ledde till att det raskt föll två procent.

lördag 1 april 2017

Backtrading av en bostadskarriär

Som lite omväxling till aprilskämt på nätet och mina egna H&M-inlägg tänkte jag skriva något om min ca 20-åriga bostadskarriär, omväxling förnöjer.

Alla som "ska in" på bostadsmarknaden kämpar idag med samma bekymmer som jag gjorde för länge sedan; är det för dyrt nu?

Jag har under mina 20 år som bostadsägare bott i en bostadsrätt samt en villa i Lund. Lund har 85 000 innevånare och är en geografiskt kompakt stad (i princip hela staden ryms inom en 3 km radie från sjukhuset), därmed är priserna rätt jämna även om det såklart finns olika värdefulla lägen även här. En villa kostar från 4 till 10 miljoner, kanske hälften mot Stockholm om man ska generalisera?

Köpen

De båda köpen var väldigt olika. Det första köpet, en bostadsrätt, skedde i spåren av en fastighetskris. Lägenheter var billiga. Det var självklart mycket pengar för en ung lupp, men kostnaden var mindre än en nettoårslön för oss, helt andra tider än idag. Räntan var på 6,5 % och därmed klart mindre än en gemensam månadslön på årsbasis. Jag minns det som ett enkelt beslut.

Villan var betydligt jobbigare. Plötsligt handlade det om många nettoårslöner och med en ränta på 6 procent blev det en betydande månadskostnad gentemot banken. Fastighetskrisen låg många år bakåt i tiden och alla tyckte att bostäder hade stigit lite väl mycket i pris. Vi tog en titt på vår kommande familjesituation, blundade och hoppade i vad som kunde varit väldigt kallt vatten...

20 års kostnader och ekonomi

När jag ser tillbaka på boendeekonomin för mig själv och min familj har det varit ganska enkelt. Omkostnaden för mina boenden har varit ungefär hälften av vad motsvarande hyresrätt skulle kosta. Jag har inte gjort jättestora renoveringar utan mest gjort sådana saker som en hyresvärd skulle gjort, lite nya maskiner och liknande.

Om jag belånat mina boenden till 100 procent utan amortering, vilket varit fullt tillåtet varje gång jag köpt, så hade räntekostnaden över dessa 20 år varit ungefär lika stor som omkostnaderna. Totalkostnaden hade över 20 år därmed alltså varit i paritet med hyresrätten, de första åren högre men på senare år lägre tack vare den låga räntan. Den vinst hyresvärden tagit hem har de istället sparat in på skalfördelar, så min totalkostnad vore helt egal.

Den stora vinsten de 20 åren som varit är prisstegringen. Om jag skulle byta boende idag (till hyresrätt eller till ny villa eller vad som helst) så har jag flera miljoner mer att utgå ifrån som jag inte hade haft med en hyresrätt. Detta är en ren vinst.

Amortering till skuldfrihet

För att göra en ren jämförelse ovan så antog jag att köpet var fullbelånat, ingen kapitalbindning. Men så har det inte sett ut, tvärtom har jag hela tiden minimerat belåningen och sedan amorterat flitigt för att komma ner till noll.

Att köpa har alltså varit en stor vinst. Att amortera oss ner till skuldfrihet har däremot varit ett katastrofalt finansiellt beslut. Mina investeringar har givit 14-15 procent årlig avkastning medan boräntan varit på 2-7 procent under dessa år. Den alternativkostnad detta givit har varit dubbelt så stor som prisstegringen.

Om vi hyrt boende och jag investerat sparpengarna istället för att amortera lånet på ett köpt boende hade min familj alltså haft en klart starkare finansiell ställning idag, trots att vi gått miste om prisstegringen på boendet.

Maximal avkastning hade jag fått genom att köpa boendet, belåna det maximalt och inte amortera, utan investera mina sparpengar.

Framtiden

Backtrading i all ära, men 10000-kronorsfrågan är ju hur det blir de kommande 20 åren? Mina stora misstag är att köpa enligt mina behov (för litet och billigt) och att amortera. Är det så man ska se på det framöver?

Jag skulle inte våga sätta 20 nettoårslöner (som det kan kosta idag) på att de kommande tjugo åren ser likadana ut som de gångna. Samtidigt finns det mjuka värden i boende, det är en del av din livsstil och om du liksom medelklassmajoriteten drömmer om en make/maka och några skrattande barn så finns det stora vinster i att göra det i villamiljö med egen trädgård och likasinnade grannar.

Första belägget för ansträngda prisnivåer jag kunde hitta på Cornucopia härstammar från 2008 och för varje år med kraftigt ökande reella priser på boende stiger hans chans att få rätt. Men om man lytt hans råd så kan man ha spenderat småbarnsåren i en hyresrätt på felaktiga finansiella antaganden. Det skulle jag inte vilja göra.

Det jag landar i är att jag skulle göra exakt likadant idag om jag började om; jag skulle köpt boende i "rimlig nivå" och amortera väldigt aktivt. Det förstnämnda för att få en bra levnadsnivå, det sistnämnda för att sova gott. Historiskt har det varit fel, men vem vet vad som händer kommande 20 år?